Alors que le marché du viager est en constante hausse (+6 % en 2021 – source), les seniors sans problèmes financiers ont tout intérêt à se tourner vers une formule voisine pour leurs biens d’exception : le bail viager.

Pourtant, cette opportunité patrimoniale, qui offre de réels avantages, leur est rarement proposée par les professionnels de l’immobilier. Ces derniers voient trop souvent le viager comme une transaction parmi tant d’autres (sans compter ses détracteurs !) et méconnaissent ses subtilités.

Car ce sujet est technique. Et afin de bien comprendre son intérêt, Dominique Charrier, le fondateur de Viager Ethique®, explique avec pédagogie le mécanisme et les bénéfices du bail viager.

Le bail viager : une opportunité en or ?

Vendeur “fortuné” et bail viager : la combinaison gagnante

Le patrimoine immobilier des seniors représente des milliards d’euros bloqués jusqu’à leur décès. En moyenne, leurs enfants vont donc hériter lorsqu’ils auront 60/65 ans, lorsqu’ils seront devenus eux-mêmes des seniors et souvent des grands-parents. Mais à cet âge, le besoin de recevoir un apport financier est nettement moins important.

Grâce au bail viager, ils vont pouvoir hériter immédiatement de 80 % d’un patrimoine immobilier sous forme d’argent, au moment où il leur sera vraiment utile (vers 40/45 ans).

Par ailleurs, dans une optique de gestion patrimoniale, les propriétaires de biens d’exception peuvent aussi souhaiter récupérer une somme importante, rester dans leur logement et payer un loyer grâce à leurs autres ressources (assurances-vie ou autre).

Un dispositif qui profite aussi à l’investisseur

Le bail viager s’adresse aux investisseurs ayant déjà des biens et désireux de se diversifier.

Des montages intéressants peuvent être envisagés pour :

• Supprimer le risque de loyers impayés ou de locataires indélicats ;
• Accéder à un patrimoine d’exception avec une décote importante sur le prix.

Mieux : en achetant le bien loué avec un prêt immobilier, ils pourront déduire les intérêts du prêt de leurs revenus fonciers (= les loyers perçus).

Le bail viager : mode d’emploi

Du bail et du viager : facile à comprendre, non ? Le bail viager est un bail d’habitation dans lequel le locataire, c’est-à-dire le vendeur, occupe le bien loué et paye un loyer toute sa vie à l’investisseur. En contrepartie, celui-ci ne pourra récupérer le bien qu’à son décès.

Avec le bail viager, il s’agit avant tout d’une question d’équilibre et d’optimisation.

L’aspect financier du bail viager

Comme pour tous les baux, il y a un loyer à fixer. Il va être calculé de gré à gré entre les deux parties en se basant sur un repère objectif : la rentabilité locative du bien ou de biens similaires loués à proximité.

Quant aux charges, travaux d’entretien, assurances et impôts, il est conseillé de les répartir comme dans le cadre d’un bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 et ses deux décrets d’application en date du 26 août 1987. Concrètement, cela signifie que les menus travaux incombent toujours à l’occupant. Seule spécificité : la durée du bail est égale à la durée de vie du vendeur.

Le prix de vente du bien se calcule tout simplement par rapport au prix du marché de biens identiques vendus. On y applique une décote d’environ 10 ou 20 %, qui se justifie par la privation d’un droit important de l’acquéreur : l’occupation immédiate par lui-même.

La fiscalité du bail viager pour le vendeur

Le bail viager est un montage spécifique qui se révèle plus simple qu’il n’y paraît.

Le locataire paye des frais de notaire identiques à un achat immobilier, mais calculés sur une somme correspondant à 120 mois de loyers (10 ans). Concernant la somme qu’il perçoit, la plus-value immobilière est exonérée si le vendeur vend sa résidence principale ou si ledit bien immobilier a été acquis il y a plus de 30 ans.

L’acquéreur a une fiscalité similaire à un investissement classique. Il paye des frais de notaire sur les 80 ou 90 % de la valeur vénale et il a des revenus fonciers à déclarer. En revanche, il n’y a plus à se soucier de la qualité du locataire, ce qui est un énorme avantage dans la situation actuelle.

Bail viager VS viager occupé sans rente ?

Départager ces deux leviers patrimoniaux ne peut se faire qu’à partir d’une analyse rationnelle.

En effet, la réponse n’est pas manichéenne : tout dépendra de la stratégie patrimoniale des vendeurs. La décision sera prise en fonction du cash perçu immédiatement en avance d’hoirie pour les enfants.

Imaginons un couple dont l’homme et la femme sont âgés de 75 ans. L’homme est un médecin retraité avec une très bonne retraite complétée par deux studios loués à l’année. Ils sont propriétaires à Arcachon d’une villa d’une valeur de 800 000 € dans laquelle ils souhaitent vivre le plus longtemps possible. Ils ont deux enfants âgés aujourd’hui de 45 ans et 48 ans.

Cette villa peut être louée 1 600 €/mois. Mais avec une espérance de vie qui va les amener aux alentours de 93 ans, leurs deux enfants hériteront probablement à 63 ans pour l’un et 66 ans pour l’autre.

Deux simulations avec les critères évoqués dans l’exemple

Simulation avec le bail viager

• Prix de vente : 800 000 € X 90 % = 720 000 €
• Frais « dits » de notaire sur le bail viager : 1 600 € x 120 mois = 192 000 € x 8 % = 15 000 €.
• Somme perçue nette et immédiate = 705 000 € net d’impôt sur le revenu et net d’impôt sur la plus-value immobilière.

Cette somme pourra être donnée à leurs enfants hors droits de succession (100 000 € par parent soit 200.000 € pour un couple). Le solde pourra être placé en assurance-vie, éventuellement démembré en achat de parts de SCPI, d’investissement en parts de GFV ou GFF.

Mieux : il est aussi possible d’acheter un bien immobilier en démembrement en centre-ville pour y habiter quand le grand âge arrivera, les parents se gardant l’usufruit et donnant la nue-propriété aux enfants. Le bail permet en fait de “monétiser” immédiatement et hors fiscalité une somme importante et supérieure au 100 % bouquet d’un viager occupé sans rente.

Simulation avec le viager occupé sans rente

Selon le barème DAUBRY reconnu par la Cour d’Appel de Bordeaux, la moins-value en capital du droit d’usage et d’habitation est de – 52,3 %.

• Le prix de vente au comptant occupé par ce couple est de : 800 000 € – 418 400 € = 381 400 €.
• Ils ne déboursent pas un loyer mensuel de 1 600 €/mois qui représente un capital de : 1 600 €/mois (loyer mensuel) x 12 mois x 18 ans (espérance de vie) soit un capital de 345 600 €.

Ici, les vendeurs ne perçoivent immédiatement que 381 400 €, soit environ 50 % de ce que procure la vente au comptant avec le bail viager. Ils font l’économie sur le long terme d’un loyer à payer durant leur durée de vie.

En conclusion, il n’y a pas de solution idéale ! Toutefois, le bail viager offre de très belles perspectives pour monétiser au maximum sa résidence principale au bon moment, à condition bien sûr de le combiner dans une stratégie patrimoniale et familiale globale.

À propos de Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique®

Dominique Charrier est spécialisé dans le viager depuis 46 ans.

En tant qu’expert et élève de M. Henri Xénard, sommité dans la vente en viager pendant les 30 glorieuses, il est motivé au quotidien par le respect qu’il porte aux seniors et leur envie de vieillir chez eux. Avec Viager Ethique® et l’Institut National du Viager®, il s’assure d’avoir une parfaite connaissance de leurs besoins pour établir le meilleur diagnostic financier pour eux.

Sa philosophie : “Avant de penser au bien immobilier en tant que tel, il y a en effet un élément fondamental à prendre en compte : l’humain. Il n’y a pas de vente en viager réussie sans éthique ni relation de confiance !”

Pour en savoir plus

Site web : https://viager-ethique.fr/

LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/d-charrier/

L’actuelle réforme du système de retraite, qui devrait être mise en place d’ici l’été 2023, ne remettra pas en cause l’un de ses piliers fondamentaux : la solidarité entre les générations.

Mais ce principe est-il vraiment louable ? Aujourd’hui, force est de constater qu’il génère de la souffrance, aussi bien chez les retraités que chez les actifs.

Les chiffres sont éloquents :

• D’un côté, les retraités bénéficient d’une pension moyenne de 1 331 euros (source) : un montant loin d’être suffisant, surtout lorsque les problèmes de santé pointent leur nez ;
• De l’autre côté, les actifs devront travailler plus de 40 ans (source) pour espérer une retraite analogue dans le meilleur des cas.

Par conséquent, chacun doit désormais prévoir sa propre destinée. La seule alternative ? La retraite par capitalisation. Concrètement, cela signifie qu’il faut épargner et placer de l’argent en vue de ses vieux jours, et ce, dès la stabilité professionnelle acquise.

Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique®, souligne : “De nombreux Français ont désormais pris conscience du problème du financement de leur retraite. Ils se tournent par exemple de plus en plus vers le PER (Plan Épargne Retraite), qui représente désormais plus de 70 milliards d’euros.”

Dans ce contexte, il y a urgence à actionner un autre levier auquel personne ne pense, et qui constitue un PER personnalisé et basé sur l’immobilier : le viager.

Les mauvais connaisseurs s’arrêteront sur leur première idée en évoquant “Jeanne Calmant”, le film “Le Viager” ou en disant que “c’est un pari sur la mort”. Les autres découvriront un dispositif avec un double effet Kiss Cool : immédiat pour le vendeur et assuré dans quelques années pour l’acquéreur.

Le viager : un second souffle pour la retraite du vendeur

Grâce au viager, les retraités disposent d’un véritable outil patrimonial pour faire d’une pierre deux coups :

• Garder la main sur leur bien immobilier de leur vivant, et même l’habiter toute leur vie ;
• Récupérer une somme conséquente à utiliser comme bon leur semble.

Le vendeur va ainsi réussir à financer les travaux d’aménagement nécessaires pour vieillir tranquillement chez lui, ajouter un peu d’oxygène à sa petite retraite ou bien encore aider ses proches.

Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation tout au long de sa vie. En cédant la “nue propriété”, il se dégage ainsi de son rôle de propriétaire.

Des problèmes de toiture ? Un gros impôt foncier à payer ? La chaudière à changer ? C’est à l’acquéreur d’assumer tandis que le senior devient locataire à vie avec seulement l’équivalent des charges locatives à payer.

Le viager occupé sans rente, la “star montante”

Le “viager” est en réalité multiforme. Le plus connu ? Le viager occupé avec rente dont le prix est payé en partie comptant et en partie par rente viagère. Cette dernière fait alors office de retraite complémentaire. Néanmoins, cette formule peut faire peur au vendeur puisqu’il existe un aléa sur le paiement de la rente.

C’est pourquoi le viager occupé sans rente se développe. “Commercialement” plus sécurisant, on l’appelle viager occupé 100% bouquet.

Le concept est simple et avantageux : le bouquet reçu est net d’impôt tant sur la plus-value que sur le revenu. En prime, il n’y a pas de CSG, de CRDS et de prélèvement de solidarité à payer sur la rente (17,2 % actuellement vs 0,7 % en 1988).

Ainsi, le retraité perçoit une somme équivalente à la valeur occupée du bien qui peut s’élever jusqu’à 60 % de la valeur libre du bien en fonction de l’âge du ou des vendeurs.

Un choix motivé par deux raisons essentielles

Les seniors préfèrent transmettre à leurs enfants un pécule à un âge raisonnable (vers 35/40 ans), de leur vivant, pour les aider par exemple à acheter leur résidence principale.

Un raisonnement totalement justifié. Il faut savoir qu’en 2018, un patrimoine immobilier estimé à 280 milliards d’euros est revenu à des enfants héritiers âgés de 58 ans et plus. Or, à cet âge, les personnes ont déjà construit une grande partie de leur vie.

Ensuite, dans une approche patrimoniale, le viager est un moyen d’agrandir son patrimoine en plaçant le bouquet dans une assurance-vie démembrée ou non.

Le viager : une retraite par capitalisation pour l’investisseur

Le viager est particulièrement attractif pour les personnes de 40 à 55 ans.

Malgré les différentes réformes sur les retraites, aucune solution n’a véritablement été trouvée. Or, une chose est certaine : leur niveau de vie chutera inexorablement à la fin de leur vie active.

Par ailleurs, nous vivons de plus en plus vieux et les dernières années sont malheureusement synonymes de “dépendance”. Or, aujourd’hui, 85 % des seniors ont envie de vieillir chez eux jusqu’au décès (pour éviter l’ EHPAD ou ne pas devenir une charge pour leurs enfants).

C’est donc le bon moment pour investir en viager. Avec ses multiples formules, il offre une alternative très intéressante à l’investissement locatif, dont il évite certains inconvénients : loyers non payés, dégradations, mise aux normes environnementales obligatoires, squatters, etc.

Le viager : un investissement socialement responsable

Adieu l’aléa, vive le viager occupé sans rente !

Avec cette formule, il n’y a plus d’incertitude relative à la durée de la rente versée. Les acquéreurs sont donc aussi gagnants, puisqu’ils versent le prix de vente en une seule fois.

Juridiquement, il s’agit d’une vente avec paiement comptant et une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation. Ce dernier est limité exclusivement à l’occupation “bourgeoise” par le vendeur : il ne peut le mettre en location, car il n’est pas usufruitier.

Des avantages significatifs

Un patrimoine immobilier accessible à moindre coût

Le prix de revient est minoré de 30 à 50 % et l’achat peut être financé avec un prêt hypothécaire. De plus, ce patrimoine immobilier est source de plus-values non négligeables à la revente.

Le viager constitue ainsi un véritable placement offrant une rentabilité automatique de 6 à 8 % par an en moyenne.

Remettre au goût du jour la solidarité entre les générations

Ce type de transaction rend service au senior qui peut vieillir dignement et en toute autonomie chez lui. En cela, le viager est un véritable pari sur la vie et un grand service rendu au vendeur. Quant à l’acheteur, il a la chance de pouvoir lui aussi préparer sa retraite par capitalisation grâce à des biens immobiliers auxquels il n’aurait normalement pas accès.

À propos de Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique®

Dominique Charrier est spécialisé dans le viager depuis 40 ans.

En tant qu’expert et élève de M. Henri Xénard, il est motivé au quotidien par le respect qu’il porte aux seniors et leur envie de vieillir chez eux. Avec Viager Ethique® et l’Institut National du Viager®, il s’assure d’avoir une parfaite connaissance de leurs besoins pour établir le meilleur diagnostic financier pour eux.

Sa philosophie : “Avant de penser au bien immobilier en tant que tel, il y a en effet un élément fondamental à prendre en compte : l’humain. Il n’y a pas de vente en viager réussie sans éthique ni relation de confiance !”

Pour en savoir plus

Site web : https://viager-ethique.fr/

LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/d-charrier/