La France vieillit plus vite que ses modèles économiques et immobiliers.
D’ici 2030, le nombre de propriétaires seniors va augmenter de plus de 50%, faisant face à des retraites sous tension et à un marché immobilier de plus en plus dépendant de contraintes financières durables.
Dans le même temps, l’accès au crédit se resserre, ralentissant les parcours résidentiels et redéfinissant les logiques d’investissement.
Cette combinaison de facteurs fait émerger de nouvelles façons de penser la valeur immobilière, non plus uniquement comme un capital à transmettre ou à céder, mais comme une ressource à activer dans le temps.
C’est dans cette perspective que s’inscrit la publication du Baromètre national du viager 2025 par Univers Viager.
Fondée sur les données terrain de son réseau d’agences spécialisées, cette étude propose un éclairage précis et documenté sur les évolutions structurelles du marché du viager en France, mettant en lumière un modèle immobilier et patrimonial désormais inscrit dans une dynamique nationale et de long terme.
Des données inédites qui offrent un nouveau regard sur le marché
Univers Viager, réseau national d’agences immobilières spécialisées en viager, publie son Baromètre du viager 2025. L’étude s’appuie sur les données issues de son réseau, qui compte aujourd’hui 15 agences et en comptera prochainement 16 avec l’ouverture d’une nouvelle implantation en Savoie.
Lancé en 2021, le Baromètre national du viager est né de la volonté d’apporter des données fiables à un marché longtemps peu documenté. La croissance du réseau et l’augmentation du volume de transactions ont progressivement transformé cette démarche en un observatoire annuel, capable d’identifier les évolutions structurelles du viager en France et d’en mesurer les effets concrets.
Une pression démographique qui recompose les équilibres immobiliers
Le Baromètre du viager 2025 s’inscrit dans une trajectoire démographique désormais bien identifiée. Selon le rapport du Haut-commissariat au Plan de janvier 2023, « Quand les baby-boomers auront 85 ans », le nombre de personnes âgées de 75 à 84 ans augmentera de 49 % entre 2020 et 2030, passant de 4,1 à 6,1 millions.
Cette évolution intervient dans un pays où 22 % de la population a déjà plus de 65 ans (INSEE), et où plus de 70 % des seniors sont propriétaires de leur résidence principale. Le patrimoine immobilier est donc largement concentré chez les générations les plus âgées, tandis que les revenus de retraite peinent à suivre l’allongement de la durée de vie.
Dans le même temps, la contraction durable du crédit immobilier limite l’accès à l’endettement classique. Le viager s’inscrit à l’intersection de ces tensions : il permet d’activer un patrimoine immobilisé sans rupture résidentielle, tout en proposant une alternative au financement bancaire.
Un marché désormais installé dans le paysage économique
Les données consolidées par le Baromètre Univers Viager 2025 traduisent un changement d’échelle. Le viager s’impose comme un marché en plein essor.
Chaque année, environ 6 000 transactions viagères sont réalisées en France. Elles permettent à près de 90 000 seniors de bénéficier de revenus complémentaires et génèrent environ 1 milliard d’euros réinjecté chaque année dans l’économie française. Depuis 2020, le marché affiche une croissance estimée à 25 %, confirmant une dynamique durable plutôt qu’un effet conjoncturel.
Cette activité s’inscrit dans une logique nationale, avec une répartition territoriale structurée. Le sud de la France concentre une part importante des transactions : 36 % dans le quart sud-ouest et 26 % dans le quart sud-est. Le quart nord-est représente 25 % des ventes et le quart nord-ouest en concentre 13 %. Cette géographie reflète à la fois le développement national du marché et l’attractivité résidentielle de certains territoires.
Le cœur du modèle : rester chez soi tout en mobilisant la valeur
L’analyse des opérations révèle un point central : le viager répond avant tout à un usage résidentiel avant d’être un arbitrage financier. Dans 83 % des cas, les ventes sont réalisées en viager occupé, les vendeurs conservant l’usage de leur logement. Seuls 17 % des biens sont vendus libres d’occupation.
Les biens concernés sont majoritairement des maisons (66 %), contre 34 % d’appartements, confirmant l’ancrage du viager dans le parc résidentiel principal. La valeur vénale moyenne des biens vendus s’établit à 251 773 euros, positionnant le viager sur des actifs comparables au reste du marché immobilier.
Transformer la pierre en revenu : l’impact concret des chiffres
Le Baromètre du viager 2025 permet de mesurer précisément l’effet financier du viager sur la situation des vendeurs. Le bouquet moyen perçu à la signature atteint 58 431 euros, tandis que la rente mensuelle moyenne s’élève à 554 euros.
Les rentes perçues génèrent en moyenne une hausse de 27 % des revenus mensuels des vendeurs par rapport à leur situation antérieure. Le viager occupé agit ainsi comme un mécanisme de redistribution progressive de la valeur immobilière, permettant d’améliorer le quotidien sans céder immédiatement l’usage du bien.
Dans 8 % des situations, la vente est réalisée sous forme de capital sans rente, avec un montant moyen de 224 030 euros. Ces montages traduisent la diversité croissante des stratégies patrimoniales mises en œuvre.
Des vendeurs plus stratèges que contraints
Le profil des vendeurs confirme une évolution des comportements. L’âge moyen est de 77 ans, avec une majorité comprise entre 76 et 85 ans. La moitié des vendeurs sont en couple, tandis que 30 % sont des femmes seules. La présence d’enfants dans 35 % des situations montre que le viager s’inscrit de plus en plus dans une réflexion familiale globale.
Les motivations dépassent largement la seule compensation d’une retraite insuffisante. Si 36 % des vendeurs cherchent à financer leur quotidien, 31 % visent avant tout à anticiper leur succession et à gérer leur patrimoine. D’autres objectifs émergent : protéger le conjoint, s’offrir davantage de loisirs, réaliser des donations ou rembourser un crédit. Le viager devient un outil de pilotage patrimonial assumé.
Des acquéreurs qui investissent dans la durée
Côté acquéreurs, le baromètre révèle un rajeunissement marqué. L’âge moyen est de 45 ans, et 70 % investissent en couple. La durée moyenne de l’investissement, estimée à 15 ans, traduit une logique patrimoniale fondée sur le temps long.
L’ancrage territorial est fort : 55 % des acquéreurs résident dans le même département que le bien acquis, signe de l’émergence d’un viager de proximité, porté par des investisseurs connaissant leur marché local et privilégiant une stratégie durable.
Un marché en croissance qui appelle méthode et responsabilité
Cette édition 2025 du Baromètre Univers Viager confirme la structuration rapide d’un marché en plein développement. Porté par une croissance de 55 % de son chiffre d’affaires en 2025 et par son expansion nationale, Univers Viager s’affirme comme l’un des acteurs majeurs du viager en France.
« Plus le viager se développe, plus il nécessite expertise, éthique et transparence. C’est à cette condition qu’il pourra continuer à jouer pleinement son rôle économique et social », conclut Vincent Gibelin, dirigeant fondateur d’Univers Viager.
À propos d’Univers Viager
Univers Viager est un réseau national de 23 collaborateurs et de 16 agences immobilières, avec une vision résolument moderne et attractive de ce type de vente. Spécialisé dans le viager, la vente à terme, la nue-propriété et la gestion de rentes viagères, le réseau accompagne vendeurs et acquéreurs sur l’ensemble du territoire avec une approche fondée sur la pédagogie, la sécurisation juridique et l’optimisation patrimoniale.
En savoir plus
Le baromètre : https://www.univers-viager.fr/barometre-viager-2025/
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