Longtemps orientés vers les grandes métropoles françaises dans une logique de valorisation patrimoniale, les investissements immobiliers des Français établis à l’étranger connaissent aujourd’hui une inflexion notable. Derrière cette évolution, des contraintes financières accrues, un accès au crédit plus complexe et une exigence de rentabilité renforcée.
Dans ce contexte mouvant, où les arbitrages deviennent plus fins et plus stratégiques, une donnée faisait jusqu’ici défaut : une lecture précise, chiffrée et actualisée des choix opérés par cette population de près de 3 millions de Français à l’étranger.
En publiant son Baromètre 2026 de l’investissement immobilier des expatriés, Immoneos apporte un éclairage inédit sur ces dynamiques, en s’appuyant sur un observatoire unique issu de sa propre communauté.
Une direction portée par une double expertise
Depuis octobre 2025, Immoneos est dirigée par William Demoustier, entrepreneur français au parcours mêlant digital, management international et immobilier pour expatriés.
Diplômé de l’ESIEE Paris, il débute sa carrière dans la transformation numérique, notamment chez Unibail-Rodamco, où il pilote le déploiement de plus de 120 applications mobiles en moins de trois ans.
Il poursuit ensuite son parcours à Singapour, au sein d’Adactive Asia, où il développe une expertise en management multiculturel et en pilotage opérationnel.
Son expérience personnelle d’expatrié l’amène à créer en 2020 Expat’ Immo, une entreprise dédiée à l’investissement immobilier pour les Français de l’étranger.
Partenaire d’Immoneos depuis cette date, il en prend la direction en 2025.
La gestion opérationnelle est assurée par Florence Bodier, également expatriée, basée à Bangkok.
Forte de plus de 20 ans d’expérience internationale, notamment chez Orange, au Lycée Français de Shanghai et à la Chambre Franco-Thaïlandaise de Commerce, elle apporte une expertise en gestion et en animation de communautés multiculturelles
Un observatoire inédit au service d’un marché peu documenté
Immoneos publie la deuxième édition de son Baromètre de l’investissement immobilier des non-résidents, une étude annuelle fondée sur l’analyse des demandes de financement réalisées par les membres de sa communauté entre 2024 et 2025, couvrant une trentaine de grandes villes françaises.
Ce travail s’inscrit dans la continuité d’une première édition (2020-2022), qui avait permis de documenter les stratégies d’investissement dans un contexte de taux historiquement bas et de forte hausse des prix dans les grandes métropoles.
Mais c’est le retournement du marché immobilier amorcé en 2022 qui a rendu cette nouvelle édition particulièrement nécessaire.
La remontée des taux d’intérêt a profondément modifié les conditions d’accès au crédit, avec un impact encore plus marqué pour les non-résidents.
Ces derniers doivent désormais composer avec un double effet : un coût du crédit plus élevé et des conditions d’emprunt plus restrictives.
Face à ces contraintes, leurs arbitrages évoluent.
L’idée du baromètre repose sur un constat simple : Immoneos dispose d’une donnée rare.
En agrégeant les demandes de financement de ses 50 000 membres actifs, la plateforme s’est constituée en observatoire des comportements d’investissement des expatriés français, une population largement absente des études immobilières traditionnelles.
Le Baromètre Immoneos 2026 transforme ainsi cette donnée communautaire en un outil d’analyse structuré, offrant une lecture ville par ville des stratégies adoptées.
Un basculement stratégique : du patrimoine au rendement
L’un des enseignements majeurs du baromètre concerne le changement de priorité des expatriés investisseurs.
Après une décennie marquée par une course aux grandes métropoles, portée par la recherche de valorisation patrimoniale, les investisseurs non-résidents réorientent désormais leurs stratégies vers le rendement locatif.
Ce basculement se traduit par trois signaux forts :
- Le recul de certaines grandes métropoles régionales
- La montée en puissance des villes moyennes
- L’attractivité de certaines villes, qui reste inchangée
Le recul de certaines grandes métropoles régionales comme Nantes, longtemps plébiscitée, qui enregistre une chute notable, traduit d’abord ce basculement. Toulouse, Bordeaux et Lille connaissent également un recul. Dans ces villes, la hausse des prix a dépassé celle des loyers, réduisant mécaniquement les perspectives de rentabilité.
Ensuite, ce changement s’explique également par la montée en puissance des villes moyennes. Dijon (+0,8 point), Le Mans (+0,4 point) ou encore Nancy (+0,2 point) progressent significativement dans les choix d’investissement.
Ces territoires offrent des rendements locatifs plus attractifs et des tickets d’entrée plus accessibles, répondant aux nouvelles contraintes financières des expatriés.
Enfin, certaines valeurs sûres conservent leur attractivité.
Paris représente 14,8 % des demandes de financement, tandis que Lyon et Nice atteignent chacune 5,7 %.
Ces villes continuent de combiner sécurité patrimoniale et dynamisme locatif, jouant un rôle d’équilibre dans les portefeuilles d’investissement.
Cette recomposition géographique traduit une adaptation rapide à un environnement plus contraint, où chaque projet doit désormais justifier sa rentabilité.
Une donnée exclusive pour comprendre les arbitrages des expatriés
Ce qui distingue le Baromètre Immoneos, c’est sa capacité à documenter de manière quantitative des arbitrages habituellement invisibles.
Là où les études traditionnelles reposent souvent sur des intentions ou des données agrégées, Immoneos s’appuie sur des demandes de financement réelles, traduisant des projets concrets.
Cette granularité permet d’observer finement les évolutions, ville par ville.
Le baromètre devient ainsi un outil d’analyse pour plusieurs publics :
- Les expatriés eux-mêmes, qui peuvent situer leurs projets dans un contexte plus large.
- Les professionnels de l’immobilier, qui accèdent à une lecture spécifique du segment non-résident.
- Les médias et décideurs, qui disposent d’une donnée nouvelle pour alimenter le débat sur la géographie de l’investissement locatif en France.
Dans un marché où les Français de l’étranger représentent un volume significatif mais peu étudié, cette contribution vient combler un manque structurel.
Immoneos, au croisement de la communauté, des services et de la donnée
Le baromètre s’inscrit dans un écosystème plus large porté par Immoneos.
La plateforme se distingue par un positionnement singulier : elle combine une communauté active, des services dédiés et un réseau de partenaires, entièrement tournés vers les expatriés français souhaitant investir en France.
Au cœur du dispositif, une communauté fondée sur l’entraide. Les membres partagent leurs expériences, leurs retours sur des investissements, leurs recommandations de partenaires.
Cette intelligence collective permet de réduire l’incertitude liée à l’investissement à distance.
Immoneos propose également une sélection rigoureuse de partenaires, évalués et recommandés par les membres eux-mêmes.
Courtiers spécialisés, chasseurs immobiliers, gestionnaires locatifs ou experts comptables : ces acteurs sont choisis pour leur capacité à répondre aux contraintes spécifiques des non-résidents, qu’il s’agisse de financement, de fiscalité ou de gestion à distance.
Par ailleurs, la plateforme offre un accès à des opportunités d’investissement via les « Ventes Flash », des biens sélectionnés pour leur rendement potentiel et réservés à la communauté.
Enfin, le baromètre vient compléter cet écosystème en apportant une dimension analytique. Il ne s’agit plus seulement d’accompagner les projets, mais aussi de documenter les tendances de fond.
Une ambition affirmée : devenir la référence des expatriés investisseurs
Avec 50 000 membres actifs, Immoneos s’est imposée comme l’une des principales communautés d’expatriés investisseurs immobiliers.
L’objectif affiché est de franchir le cap des 100 000 membres dans les 3 à 5 ans.
Cette croissance repose sur un enrichissement continu des services : amélioration de l’accès au financement pour les non-résidents, développement d’outils d’aide à la décision, renforcement des partenariats avec les professionnels de l’immobilier.
L’ambition est de couvrir l’ensemble du parcours d’investissement, depuis l’idée initiale jusqu’à la mise en location.
Dans cette stratégie, le baromètre occupe une place centrale.
Il a vocation à devenir un rendez-vous annuel pour les médias, les professionnels et les décideurs, permettant de suivre dans le temps les évolutions de l’investissement immobilier des expatriés.
Un outil appelé à structurer le débat public
Avec ce baromètre, Immoneos ne se positionne pas uniquement comme une plateforme de services, mais comme un acteur capable de produire de la connaissance sur un segment encore peu étudié.
En documentant les évolutions des stratégies d’investissement des expatriés français, l’étude contribue à éclairer les transformations en cours dans l’immobilier locatif.
Elle met en évidence une réalité : face à des contraintes accrues, les investisseurs non-résidents développent des approches plus rationnelles, où le rendement prend une place centrale sans pour autant évacuer la dimension patrimoniale.
Le Baromètre Immoneos 2026 s’inscrit ainsi comme un outil de lecture des mutations du marché, appelé à s’enrichir au fil des éditions.
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